A napokban publikált KSH jelentés szerint a 2011 első negyedévében használati engedélyt kapott új lakások száma (3145 db) harmadával, a kiadott építési engedélyek száma (2398) felével csökkent 2010 hasonló időszakához képest.
 
Lehet még lejjebb?
 
Az első negyedéves adatok alapján megkockáztatható a kijelentés, hogy az idei év még a tavalyi –egyébként 2005 óta megfeleződő – lakásépítési aktivitás volumenét is alulmúlja, így a tovább csökkenő új lakás kínálat erős korlátot jelenthet az árak további lemorzsolódásának. Ne feledjük: a válság előtti boom idején épített lakások döntő többsége az elmúlt pár évben már kikopott a kínálatból, a jelenleg épülő lakásoktól szakértők szerint nem várható fellendülés. Érzékelhető spekuláció van ugyanakkor a tekintetben, hogy a bankok árverezési moratóriumának megszűnésével párhuzamosan több (tíz)ezer használt lakás kerülhet ki a piacra, lenyomva ezáltal az árakat. A kormányzati intézkedésekről eddig kiszivárgott információk alapján valószínűsíthető ugyanakkor, hogy a ténylegesen kalapács alá kerülő otthonok száma lényegesen kevesebb lesz a vártnál, így annak nem lesz érzékelhető hatása a piacon. Ne feledjük: a hazai bankrendszer több ezer milliárdos lakáshitel állománnyal rendelkezik. Az ennek fedezeteként befogadott ingatlanok árának csökkenése a hitel fedezetlenné válását eredményezheti, melyre a banknak a tőkéjéből tartalékot kell képeznie, azaz ennyivel kevesebb pénzt hitelezhet a gazdaság résztvevőinek. Ez sem a pénzintézeteknek, sem a kormánynak nem érdeke, nem csoda, hogy a válságadó ellenére látszólag a legnagyobb egyetértésben vállvetve küzdenek a bedőlő hitelek számának csökkentése érdekében. Rövidtávon keresleti oldalról sem látszik olyan sokk, mely az árak további érdemi csökkenése irányába mutatna. Az olcsónak tűnő hitelek kora leáldozott, az elmúlt év eseményeinek tapasztalata hosszú évekre beégtek a kollektív tudatba. Ez ugyan a gyors kilábalás ellen hat, de mivel a kijózanodás legalább két éve tart, árcsökkentő hatása kifulladóban van. Ugyanakkor az adócsökkentéstől várt keresletbővülés is illúziónak tűnik, hisz kutatások bebizonyították, hogy az csak a társadalom igen kis hányadában jelent érdemi életszínvonal növekedést, a hitelből fészket rakó piacmozgató többség lakásépítési kedvét ugyanakkor a bankok szigorú hitelezési politikája és a munkahelyek bizonytalansága erős korlátok között tartja.
 
Építés helyett felújítás
 
Összegezve tehát további érdemi lakásár csökkenés középtávon valószínűleg már nem várható, ugyanakkor gyors lakásár növekedésre sem érdemes spekulálni. Ennek egyik oka, hogy Magyarország demográfiai fordulóponthoz érkezett. A munkába álló fiatalok száma évről évre tízezres nagyságrendben csökken, ez keresleti oldalról komoly kiesést jelent, hisz a lakáspiac legfőbb motorát a 25-40 éves generáció jelentik. A kormány egyetemi oktatást az államilag finanszírozott helyek számának csökkentésén keresztül drágító intézkedései közvetve a spekulációs célú lakáskeresletet csökkenti, hisz egy komolyabb tandíj mellé várhatóan már egyre kevesebb családnak lesz ereje albérletet fizetni (vagy az egyetem idejére lakást venni). A jövőben valószínűleg továbbra is infláció felett növekvő rezsiköltségek a jelenlegi lakások felújításának, korszerűsítésének irányába mozdíthatja el az építőipari trendeket, ugyanakkor ez nem csak pénzügyi oldalról csökkenti a lakosság mozgásterét, de keresleti oldalról is, hisz ha a felújított régi lakás is megfelelő, kevesebb új építésére lesz igény.